Vivienda: cuando proteger al inquilino empieza a desproteger al propietario
Los RDL 28/2026 y 29/2026 refuerzan la prórroga del alquiler e introducen una indemnización si el propietario no renueva. Qué cambia, a quién afecta y por qué el problema de fondo sigue siendo la falta de vivienda.
Última revisión:
Hay una diferencia importante entre intervenir en el mercado de la vivienda y cambiar las reglas del juego de quienes participan en él.
Los dos Reales Decretos-ley aprobados el 6 de octubre y publicados en el BOE del 7 de octubre de 2026 —el RDL 28/2026 y el RDL 29/2026— vuelven a colocar el alquiler y la vivienda en el centro de la política legislativa.
Y creo que merece la pena analizarlos sin consignas. Ni toda protección al inquilino es injusta para el propietario, ni toda defensa del propietario implica desproteger al inquilino.
El problema aparece cuando una de las partes empieza a asumir, de forma creciente, las consecuencias de un problema que en realidad es estructural.
El pequeño propietario también existe
Quizá uno de los aspectos más discutibles de estas normas sea la tendencia a tratar el mercado del alquiler como si estuviera formado fundamentalmente por grandes inversores.
No es así.
Una parte muy importante de las viviendas en alquiler está en manos de particulares. Personas que tienen una vivienda alquilada como inversión, que han heredado un inmueble o que simplemente han decidido complementar sus ingresos mediante el alquiler.
Y aquí aparece una cuestión incómoda.
El RDL 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece un régimen de prórroga mucho más intenso. Una vez alcanzado el plazo correspondiente, la continuidad del contrato pasa a ser la regla general, salvo que concurran determinadas circunstancias.
Pero lo más llamativo no es únicamente la duración.
Es el coste de no continuar.
Si el arrendador decide no prorrogar el contrato, puede quedar obligado a indemnizar al arrendatario. La indemnización se calcula tomando como referencia la mayor de dos cantidades:
- doce mensualidades, calculadas conforme al sistema estatal de referencia de precios del alquiler de vivienda, o
- una mensualidad por cada año de permanencia del arrendatario.
Hay excepciones, entre ellas determinados supuestos de necesidad del propietario persona física para recuperar la vivienda para sí o para sus familiares. Pero incluso estas excepciones están sometidas a condiciones concretas.
Dicho de otra manera: el propietario puede seguir siendo propietario de su vivienda y, sin embargo, recuperar su posesión al terminar el contrato puede dejar de ser una cuestión exclusivamente contractual.
No estamos hablando necesariamente de un fondo de inversión.
Puede ser un particular.
Y creo que este punto merece más atención.
La vivienda no deja de ser propiedad porque esté alquilada
Existe una idea que conviene no perder de vista en este debate: el arrendamiento atribuye al inquilino el derecho a utilizar la vivienda, pero no convierte al propietario en una especie de mero titular residual del inmueble.
Por supuesto que la propiedad tiene una función social. La Constitución lo reconoce expresamente (art. 33.2), junto con el derecho a disfrutar de una vivienda digna (art. 47), y el legislador puede establecer límites al derecho de propiedad y regular los contratos de arrendamiento.
La cuestión es dónde colocar esos límites.
El nuevo régimen aumenta la estabilidad del arrendatario, amplía los plazos de preaviso del arrendador y, en determinados casos, convierte la decisión de recuperar la vivienda en una operación económicamente costosa.
Además, si la vivienda se vende, la eventual indemnización no desaparece simplemente por el cambio de propietario: el nuevo adquirente que se subroga en la posición del arrendador puede quedar sujeto a ella.
Eso tiene una consecuencia bastante evidente.
El derecho de propiedad sigue existiendo, pero su valor económico depende cada vez más de las condiciones bajo las que puede ejercerse.
Y eso no es una cuestión menor.
El problema de los incentivos
Aquí está, probablemente, la cuestión económica más interesante.
Si alquilar una vivienda implica asumir incertidumbre sobre su recuperación, restricciones sobre la renta, procedimientos potencialmente largos en caso de conflicto y ahora también una eventual indemnización cuando termina el contrato, el propietario puede reaccionar.
Puede seguir alquilando.
Puede vender.
Puede buscar otra forma de explotación.
O puede decidir no poner la vivienda en alquiler.
No hace falta defender a los propietarios para entenderlo. Los mercados funcionan, entre otras cosas, mediante incentivos.
Si aumenta el riesgo asociado a una determinada actividad, normalmente aumenta también la rentabilidad que se exige para realizarla. Y cuando ni siquiera esa rentabilidad compensa el riesgo percibido, algunos participantes abandonan la actividad.
Este es el punto que debería preocuparnos.
Porque una regulación puede conseguir que un inquilino permanezca más tiempo en una vivienda concreta y, al mismo tiempo, reducir el número de propietarios dispuestos a ofrecer nuevas viviendas en alquiler.
No es una contradicción jurídica. Es un problema de incentivos.
Con los grandes tenedores, la intervención es todavía mayor
El RDL 29/2026 va bastante más lejos en determinados aspectos.
Entre otras medidas, establece un régimen específico para determinados grandes tenedores y limita hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas adquisiciones de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado, con las excepciones previstas en la propia norma.
También incorpora nuevas medidas relacionadas con los procedimientos de desahucio, la vulnerabilidad y las prórrogas extraordinarias de los contratos de arrendamiento.
Aquí sí existe una diferenciación deliberada entre propietarios.
Es razonable que el legislador tenga en cuenta la capacidad económica y profesional de quien posee cientos o miles de viviendas frente a quien tiene una sola.
Pero existe un segundo problema.
Una cosa es regular la actividad de los grandes operadores. Otra es conseguir que dejen de invertir.
Porque si el capital institucional abandona el mercado, la necesidad de vivienda no desaparece. La demanda continúa existiendo.
Y alguien tendrá que aportar las viviendas.
La paradoja de necesitar inversión y, al mismo tiempo, ponerle más obstáculos
Esta es quizá la parte más interesante de la nueva regulación.
El propio RDL 29/2026 reconoce que aumentar la oferta de vivienda exige financiación, inversión y colaboración público-privada. Por eso incorpora medidas fiscales y financieras destinadas precisamente a movilizar recursos hacia la vivienda asequible.
El problema es que, al mismo tiempo, endurece las condiciones en las que determinados operadores privados pueden actuar.
No es necesariamente incompatible. Pero sí genera una tensión evidente.
Queremos más vivienda asequible.
Para construirla hacen falta suelo, financiación, promotores, inversores, bancos y propietarios dispuestos a asumir riesgos.
Todo eso tiene un coste. Y cuanto mayor sea la incertidumbre regulatoria, mayor será el coste exigido para asumirlo.
Quizá por eso una política de vivienda eficaz debería preocuparse tanto por reducir el riesgo de invertir como por limitar determinados comportamientos abusivos.
Las dos cosas pueden hacerse simultáneamente.
Y hay otro problema: la velocidad
Como jurista, hay algo que me preocupa incluso más que el contenido concreto de algunas medidas: la velocidad con la que estamos cambiando las reglas.
El RDL 28/2026 y el RDL 29/2026 llegan después de otras modificaciones recientes del régimen de vivienda y, de hecho, uno de ellos incorpora expresamente disposiciones destinadas a coordinarse con el otro.
El resultado es un marco normativo cada vez más complejo.
Y la vivienda no es un mercado en el que las decisiones duren seis meses:
- Una persona firma un alquiler pensando en varios años.
- Un propietario compra una vivienda pensando en diez, quince o veinte.
- Un promotor construye pensando en mucho más tiempo.
Por eso la seguridad jurídica tiene aquí una importancia especial.
No se trata de pedir que las leyes sean inmutables. Se trata de que quien toma una decisión económica relevante pueda conocer razonablemente las reglas que van a aplicarse.
Cambiar continuamente las reglas puede ser tan problemático como establecer unas reglas malas.
¿Y funciona?
Esta debería ser la pregunta que acompañase a cualquier reforma de vivienda.
No basta con que una medida persiga un objetivo socialmente deseable. Hay que comprobar qué efectos produce:
- ¿Aumentará realmente el número de viviendas disponibles?
- ¿Reducirá los precios?
- ¿Facilitará el acceso a la vivienda?
- ¿Reducirá la inseguridad residencial?
- ¿O simplemente trasladará una parte creciente del coste desde el inquilino hacia el propietario?
Porque existe una diferencia importante entre proteger a alguien y trasladar el problema a otra persona.
Si tenemos diez personas buscando una vivienda y solo hay cinco viviendas disponibles, podemos discutir durante años sobre quién debe soportar el coste.
Pero seguiremos teniendo cinco viviendas.
Y esta es, en mi opinión, la cuestión que debería ocupar el centro del debate.
La solución no puede consistir únicamente en repartir el coste
El acceso a la vivienda es uno de los grandes problemas económicos y sociales de España. Precisamente por eso necesita algo más que modificaciones constantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Hace falta:
- Más vivienda pública.
- Más vivienda asequible.
- Más suelo disponible.
- Menos obstáculos administrativos.
- Más rapidez en la construcción y rehabilitación.
- Procedimientos judiciales eficaces.
- Seguridad jurídica.
- Y un marco fiscal y regulatorio que permita al propietario saber qué ocurrirá con su vivienda dentro de cinco o diez años.
Proteger al inquilino es legítimo.
Proteger al propietario también.
No porque ambas posiciones sean idénticas en todas las situaciones, sino porque ambas forman parte del mismo mercado.
Y quizá aquí esté el problema de fondo.
Llevamos demasiado tiempo discutiendo sobre cómo repartir una oferta de vivienda insuficiente. Mientras tanto, seguimos sin resolver del todo la pregunta más sencilla:
¿Cómo conseguimos que haya más viviendas?
Porque si la respuesta consiste principalmente en decidir quién debe asumir el coste de las pocas que existen, podemos cambiar muchas veces las reglas.
Pero las viviendas seguirán siendo las mismas.
Referencias normativas
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre
Medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026. Entrada en vigor: 15 de noviembre de 2026.
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
Medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026. Entrada en vigor: 8 de octubre de 2026, con las excepciones previstas en el propio texto.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)
Texto vigente de la ley que modifica el RDL 28/2026, entre otros, en su artículo 10 (prórroga del contrato).
Constitución Española (arts. 33 y 47)
Derecho a la propiedad privada y su función social (art. 33) y derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47).
¿Te afecta este cambio?
Cuéntanos tu situación y te explicamos cómo te afecta.
Artículos relacionados
El día que el abogado decidió dejar de hablar como una persona
Por qué los abogados escribimos como un BOE con corbata, por qué no hace falta y qué podéis esperar de este blog: Derecho explicado sin hacerlo más difícil de lo que ya es.
· 2 min